11月17日，上海财经大学讲席教授、上海财经大学不动产研究所执行所长、上海财经大学公共经济与管理学院投资系教授、上海财经大学高等研究院兼职研究员陈杰教授在中惠楼106室开展了题为“中国房地产市场的现状、趋势与展望”的专题讲座，这也是IESR“问政暨南”系列第三场讲座。讲座由经济与社会研究院副院长张思思副教授主持，广州大学工商管理学院贾士军教授进行点评，暨南大学经济与社会研究院的多位老师也参与其中。

主讲环节：

        陈教授首先对中国当前的房地产市场概况和发展趋势从各个角度进行了剖析。近年来房地产市场对于经济的影响日益显著，在学术上受到的关注也越来越大，政策上也倍受重视。通过北、上、广、深从2004年至2016年的房价趋势图展现了中国一线城市房价波澜壮阔的上涨过程。针对房地产销售的冲高回落，陈教授也分析了2015年12月政府提出的“化解房地产库存”的背后原因。此外，房地产投资增速趋势图也基本呈现和房价相似的波动，陈教授指出，房地产投资对我国宏观经济举足轻重，房地产投资的变动往往是宏观经济周期波动重要的先行指标，房地产投资是GDP增长的重要组成部分，然而中国近年来地产投资波动加大，投资增速放缓，区域差异分化明显。

陈杰教授

       其次，陈杰教授对房地产市场的资金结构进行了介绍，以中国货币化的进程开端，逐步分析了中国信贷资金的运用结构，房地产开发融资趋势和来源结构，其中由于市场上类似于“合力贷”、“接力贷”、“过桥贷”等贷款方式的出现，使得房地产市场上的资金较为充足。接着，陈教授对于房地产贷款的规模进行了分角度的分析，个人住房按揭市场的规模正在逐年上涨，而对于银行来说，房地产贷款在银行总贷款中占主要部分，但同时房地产资金对于实体经济具有一定的挤出效应，其中蕴含的对于金融系统的系统性风险也不可忽视。

        之后，陈教授指出房价高的根源在于房产本身就具有“炒”的属性，房子使用价值大，价值可储存易流通，具有稀缺性和杠杆效应，这些都使得炒房成为无法避免的现象。中国城镇住房现状和人口流动的空间非均衡性都是目前中国房地产市场上需要重视的问题。

       最后，从中国房地产市场未来的分类演进路径出发，陈教授进行了总结和展望。他指出，住宅房产应回归居住属性，“房住不炒”提倡长租房、租售同权、共有产权房等；而商业地产应实现金融化加速，达到“存量资产化”，使得债券融资转向股权融资以及资产证券化。针对最受关注的如何让房子炒不起来的问题，陈教授提出了“阻流通、降杠杆、破垄断、调结构”的四大举措，要达到住有所居，要优先从供给侧入手，提出了住房供应体系三维度和多元化住房供应体系。并以北京的共有产权房为例进行了分析和评价。中国房地产市场已经进入了新的时代，但在供需两方面都仍然需要深入研究，住宅和商业地产将分类治理，住宅的供给侧结构性改革也将提供新型的投资机会。

点评环节：

        广州大学工商管理学院贾士军教授从房地产开发商及工程管理的角度进行了点评和提问。他认为房价暴涨的原因可能是因为居民的投资渠道较少，而房产投资的属性比较强自然成为了居民投资的主要方式。另外政策上的限制可能也有一定影响，在一些三四线城市，耕地变成商业住房，这其实是一种社会资源的浪费。他针对陈教授提出的多元化住房供应体系，建议可以完善产权制度，同时拓宽居民投资渠道，并提问陈教授是否可以增设居民财产税。陈教授肯定了增设财产税的必要性，但在可行性上，他认为从政治经济学的角度看风险较大，直接引入财产税会有较大的鸿沟，难以实现，很可能会以其他的形式出现。

       暨南大学经济与社会张思思副教授提问怎么样才能让房子脱离“炒”的属性以及在政策上如何才能拓宽居民的投资渠道。陈教授回应，第一层面上因为房价的涨幅过大，可能掩盖了一部分居民除房产投资外的其他投资。另一方面，楼市投资和股市投资之间是有一定替代关系的。再次，建议可以结合房市和股市，比如可以投资地产股票。

       经济与社会研究院助理教授殷丽娟老师和助理研究员卢晶亮老师分别对房地产泡沫和共有产权房及公租房对政府的激励机制进行了提问。陈教授认为房地产泡沫是市场崩溃之后才会提出的概念，无法在事前进行判断。而共有产权房和公租房对于政府更多是政治上的激励，其对于经济的影响并不主要。

       至此，“问政暨南”第三期讲座圆满结束，在场师生表示收获颇丰。